J’espère que tu te portes bien et que tes fêtes s’annoncent comme tu le souhaite.

Au programme :

​​📖​ Crowdfunding immo, késako ?

​​🧪​​ ​Retour d’expérience

J’ai découvert le crowdfunding immobilier en 2019-2020, mais je n’ai sauté le pas qu’en 2021. À l’époque, je cherchais une alternative aux placements traditionnels et à l’immo classique. Le concept m’a séduit par sa simplicité, son horizon de placement à court terme et les rendements potentiellement élevés.

État des lieux à date

Entre février 2021 et décembre 2023, j’ai investi dans 26 projets de crowdfunding immobilier pour des montants compris entre 100 et 1 000€, avec des rendements cible bruts annuels de 10,5 % en moyenne.

A ce jour, il y a 11 sorties positives, 9 prorogations, 5 contentieux, et 1 opération en suivi (voir graphe ci-dessous). 50,7% du capital global investi a été remboursé, et les opérations à sortie positive présentent un rendement brut de 9,9 %.

Les opérations pour lesquelles il y a eu des demandes de prorogation représentent plus du tiers des investissements réalisés (9 sur 26 opérations). Ces demandes de prorogation sont à mon sens des chroniques annoncées d’un investissement raté, ou comment reculer pour mieux sauter.
A ce jour je n’ai qu’un seul exemple de prorogation ayant mené à une sortie positive, et 5 opérations en contentieux (issues de prorogation) que je classe d’ores et déjà dans la catégorie des pertes (soient 11,9 % du capital global investi).

Mon expérience d’investissement avec une plateforme outsider

En parallèle des plateformes traditionnelles, j’ai modestement investi dans 2 “bricks” d’une valeur de 10€ chacune chez Bricks, un acteur alors très en vogue et disruptif. À l’époque, la plateforme se distinguait en permettant d’investir dans l’immobilier participatif sous forme de royalties de façon simple et accessible (dès 10€). Il s’agissait alors de financer un projet immobilier en échange d’un pourcentage des revenus générés (loyers, reventes des biens). C’est un modèle flexible, qui fait un peu penser à celui de l’investissement en SCPI, mais ici on détient des “bricks” pas des parts de SCPI.

Mon expérience sur cette plateforme est mitigée, car je n’ai perçu de royalties qu’entre novembre 2022 et avril 2023, alors que je détiens encore ces bricks (la faute à la vacance locative, et aux charges notamment); mais surtout parce que le suivi effectué sur les projets en royalties n’est que peu relayé aux investisseurs. Bien que la plateforme ait depuis changé son modèle, désormais obligataire (comme ses concurrentes précédemment citées), elle est pour moi l’exemple que les promesses initiales peuvent être contrariées par le cadre réglementaire.

​​💭​ Bonne ou mauvaise idée

Le crowdfunding immobilier étant risqué voire très risqué, il n’est pas adapté à tous les types de profils investisseurs.

Les avantages

• Accessibilité : Avec des tickets d’entrée souvent autour des 100 à 1 000 €, voire bien moins maintenant, le crowdfunding immobilier est une porte d’entrée facile pour les particuliers.

• Rendements potentiels : Les taux annoncés, bien que non garantis, restent attractifs par rapport à d’autres types d’investissement.

• Diversification : Il est possible de répartir ton capital sur plusieurs projets et plateformes.

• La communauté : On n’investit pas seul(e), c’est rassurant, et chaque opération réunie des investisseurs qui forment une communauté plus ou moins active.

Les inconvénients

Parmi les inconvénients connus avant investissement il y a :

• Les risques élevés : Perte en capital, retards (les intérêts continuent toutefois à courir), rendements non garantis.

• L’Illiquidité : Les fonds sont bloqués pendant toute la durée du projet, sans possibilité de les récupérer en cas de besoin urgent.

Et le gros inconvénient que j’ai découvert via mes investissements est le manque de transparence.

En effet, malgré les efforts des plateformes, il est parfois difficile d’obtenir des informations précises sur l’avancée des projets, ou sur la santé financière des promoteurs. Certains ne fournissant même pas les rapports trimestriels promis. Il faut alors pas mal questionner la plateforme pour avoir des compléments de réponses, ou trainer sur les forums pour avoir vent de bruits de couloirs.

Les demandes de prorogation (prolongation) arrivent parfois seulement quelques jours avant l’échéance du projet. Comment ne pas se sentir au pied du mur dans ces situations?Les acteurs (promoteurs et plateformes intermédiaires) semblent attendre la dernière minute pour informer les investisseurs. Il faut alors rapidement voter en assemblée générale la prorogation du projet (que je n’ai pour l’heure jamais vu rejetée). Frustration assurée.😤​

👩‍⚖️​ Mon verdict

Le crowdfunding immobilier peut être un complément intéressant à un portefeuille d’investissements, mais ne doit pas constituer la base d’une stratégie.

Il est essentiel de garder en tête que, bien que le sous-jacent soit l’immobilier – souvent perçu comme un investissement sûr – les rendements cibles élevés, souvent entre 7 % et 12 %, impliquent également un risque élevé.

Voici 5 conseils que je donnerais à l’investisseuse que j’étais il y a 4 ans, avant qu’elle ne se lance:

1. Listes blanches : Vérifie que la plateforme de financement est bien présente sur les listes blanches de l’AMF, si c’est un acteur Français.

2. Diversifie autant que possible : Investis sur plusieurs projets et plateformes pour limiter les risques (ok, la “moi” d’il y a 4 ans l’avait fait).

3. Reste prudente avec les montants : Ne mets pas plus que ce que tu es prête à perdre (ça aussi elle l’a fait).

4. Informe-toi soigneusement : Analyse les projets, et les promoteurs en fouinant ailleurs que sur les plateformes avant de t’engager. Certains red flags peuvent apparaitre (ça elle ne l’a fait que tardivement).

5. Note le projet ​⭐​⭐​⭐​: Ne te base pas que sur la note donnée par la plateforme, et ajoute à tes critères de sélection, la connaissance des garanties adossées à l’opération (hypothèque de 1er rang, caution personnelle et solidaire, etc), et identifie la place que prendrait le remboursement de tes obligations dans la hiérarchie des créances en cas de liquidation judiciaire de l’opérateur. Par exemple, en cas de défaillance du promoteur, mes obligations sont-elles en haut de la liste des priorités à rembourser?

Finalement, le crowdfunding immobilier est une option intéressante pour qui souhaite diversifier son portefeuille. Cela exige tout de même des connaissances basiques (ne serait-ce que pour faire une rapide analyse de l’opérateur qui cherche à se faire financer et de ses garanties), une bonne dose de patience (contre-intuitif car c’est censé être du court terme), et une tolérance au risque adaptée à ses objectifs.

⚠ Avertissement: Cet article n'a pas vocation à fournir de conseils en matière d'investissement, de fiscalité ou de droit. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal, juridique ou financier qui pourra vous accompagner en fonction de votre situation.

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